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關于印發《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》的通知

2016-09-13 11:54:00日    來源:    點擊數:  | 我要分享

[摘要]為規范物業服務收費行為,保障業主和物業服務企業的合法權益,制定了《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》并于9月1日正式實施。

 為規范物業服務收費行為,保障業主和物業服務企業的合法權益,制定了《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》并于9月1日正式實施,下面是詳細內容。

  《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》

  第一條 為加強我區物業服務收費管理,規范物業服務收費行為,保障業主和物業服務企業的合法權益,體現物業服務“質價相符、優質優價”原則,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的規定,結合我區實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于在自治區境內依法登記、取得住房和城鄉建設行政主管部門核發的物業服務企業資質的物業服務企業,按照合同約定,提供物業服務并收費的行為,以及政府價格主管部門管理物業服務收費的行政行為。

  第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供物業小區公共區域清潔衛生、冰雪清除服務、公共區域維護秩序(安全、交通、消防等)服務、公共區域綠化養護服務,以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務,按合同約定或規定向業主收取的費用。

  第四條 政府鼓勵和倡導業主根據物業服務的內容和質量標準要求,通過公開、公平、公正的市場競爭機制,自主選擇物業服務企業和物業服務等級,以物業服務合同的形式約定物業服務的具體內容及相關收費標準。鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐。

  第五條 物業服務收費實行統一政策,分級管理。各級人民政府價格主管部門是物業服務收費的主管機關,按照價格分工管理權限,會同同級住房和城鄉建設行政主管部門對物業服務收費進行指導、監督和管理。

  自治區價格主管部門會同自治區住房和城鄉建設行政主管部門負責制定物業服務收費的政策和定價原則,指導全區物業服務收費的管理工作。

  地(州、市)價格主管部門根據國家、自治區物業服務收費的有關政策規定,按照物業服務收費的定價原則和定價辦法,結合當地實際,調控本地(州、市)物業服務收費水平,制定本地(州、市)的物業服務收費管理實施辦法及普通住宅物業服務收費政府指導價等。

  市(設區市)、縣(市)價格主管部門根據物業服務收費管理實施辦法及普通住宅物業服務收費政府指導價管理當地物業服務收費,監督物業服務企業的收費行為。

  第六條 物業服務收費屬經營服務性收費,應當遵循公開、合理、公平以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則,根據物業服務社會平均成本,法定稅費和合理利潤確定物業服務收費標準。

  第七條 物業服務收費的價格構成因素為:

  (一)人員費用:是指物業服務企業管理、服務人員的工資,按規定計提的工會經費、職工教育經費,以及按照有關規定應當繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用:是指保障物業服務區域內共用部位、共用設施設備(含電梯、消防設施)正常使用和運行、維護保養、檢測和公共用電(含樓道照明用電)所需的費用。不包括保修期內由建設單位履行保修責任支出的維修費。應當通過專項維修資金予以列支的物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,不計入物業服務成本。

  物業小區的水、電、暖二次供應所發生的費用可計入物業服務成本,不得再向業主另行收取。采用中央空調(地源熱泵、太陽能等)供暖(冷),其動力設備發生的能源費用、運行維護費用應計入其供應價格中,不計入物業服務成本。

  (三)清潔衛生費:是指物業服務區域內公共場地(所)、公共設施、設備房(間)、環境衛生所需的工具購置費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用、二次供水設施設備的消毒及保潔防疫費用等。

  居民城市生活垃圾處理費由業主按當地政府有關規定自行繳納,不計入物業服務成本。

  (四)綠化養護費:是指管理、養護綠化所需綠化工具購置費、綠化用水費,花草樹木修剪費、補苗費、農藥化肥費、防治病蟲害等費用。不包括應由房屋建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

  (五)秩序維護費:是指維護物業服務區域內秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。不包括應由房屋建設單位支付的監控設備和器材裝備。

  (六)辦公經費:是指物業服務企業為維護物業服務區域內正常的物業服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

  (七)固定資產折舊費:是指按規定折舊辦法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產是指在物業服務區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

  (八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用:是指物業服務企業購買的普通住宅小區共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用,以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費用為準。

  (九)經業主同意的其他費用:是指業主或業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

  (十)法定稅費。

  (十一)合理利潤。原則上成本利潤率不超過5%。

  第八條 實行政府指導價的普通住宅(指除別墅以外的所有住宅)物業服務收費,由地(州、市)價格主管部門根據物業服務社會平均成本,在聽取企業和業主意見的基礎上,按物業服務等級分類制定、公布指導性收費標準。

  個別普通住宅小區物業服務標準明顯高于《住宅物業服務標準》四級物業服務等級標準的,可由地(州、市)價格主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門另行制定指導性收費標準。

  第九條 非普通住宅及非住宅物業服務收費實行市場調節價,各級政府價格主管部門應規范其收費行為。非普通住宅及非住宅物業服務收費由物業服務企業和業主或業主大會自主協商確定,并通過物業服務合同約定物業服務內容及物業收費標準。物業服務企業不得區分業主,實行不同的物業服務收費標準。

  第十條 成立業主大會的普通住宅小區,由業主大會與物業服務企業按照《住宅物業服務標準》(自治區工程建設標準,編號為:XJJ056-2013)確定物業服務等級,按照“分等定價、質價相符、優質優價”的原則協商確定物業服務收費標準,并抄送當地價格主管部門備案。

  第十一條 提供前期物業服務的普通住宅小區,其物業服務等級應當依據自治區《住宅物業服務標準》,由建設單位與受委托方(物業服務企業)簽訂前期物業服務合同確定,建設單位在申請房屋預售時需提供前期物業合同備案,在辦理房屋預售時,應當在商品房預售合同附件中書面明確告知購房人。其物業服務收費標準在當地價格主管部門按物業服務等級分類制定的政府指導價范圍內確定,并抄送當地價格主管部門備案。

  第十二條 為普通住宅小區配套建設的非住宅用房(商業用房、幼兒園、診所等)及改變用途的住宅,其物業服務收費應在普通住宅小區物業服務收費標準的基礎上加價收取。原則上用于商業網點、門店的加收不超過100%;用于辦公、幼兒園、診所的加收不超過50%,具體加價辦法由地(州、市)價格主管部門規定。

  第十三條 對普通住宅小區內業主擁有產權(或使用權)的車庫或車庫內的車位按照普通住宅物業服務收費標準收取物業服務費用(含車庫公共照明用電費用);其中,多層、高層混合住宅小區及住宅和非住宅混合小區的車庫或車庫內的車位的物業服務收費標準由地(州、市)價格主管部門通過本地物業服務收費管理實施辦法做出具體政策規定。

  第十四條 物業服務收費按照房屋權屬證書記載的建筑面積計算;尚未進行權屬登記的,可暫按購房合同記載的建筑面積計算。

  新建普通住宅物業收取物業服務費,需取得建設工程竣工規劃認可書和建設工程竣工驗收合格證(書)。否則,物業服務收費由建設單位承擔,不得向業主收費。

  納入物業服務范圍已竣工但尚未出售的、房屋建設單位出租的、因房屋建設單位原因未按時交給物業買受人的,物業服務收費由房屋建設單位承擔。

  第十五條 前期物業服務收費按月收取,業主可以自行選擇交費方式、交費時限;成立業主大會的住宅小區,業主應按照物業服務合同約定的交費方式、交費時間,及時交納物業服務費。

  第十六條 依照上述有關條款確定的物業服務等級、物業服務收費標準、繳費方式、繳費時限等,應當由物業服務企業和業主在物業服務合同中加以約定。

  物業服務未達到合同約定的服務質量,業主大會或業主可按照合同約定,要求物業服務企業整改;整改后仍未達到合同約定的,業主大會或業主按照合同約定依法追究物業服務企業違約責任。

  第十七條 物業服務收費實行明碼標價,物業服務企業應當在物業服務區域內醒目位置公示企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據,代收的水、電、氣、熱、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據,12358價格舉報電話等,接受業主的監督,不得向業主收取任何未予標明的費用。

  第十八條 物業服務企業不承擔收取自身不提供服務的費用的義務。任何單位不得強行委托物業服務企業代其向業主收費,供水(排污)、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位應當向住宅小區內的最終用戶按照有關規定收取費用。需要委托物業服務企業代收費(代抄表)的,應與物業服務企業協商簽訂委托合同,并向物業服務企業支付酬金。

  上述收費凡屬于政府定價、政府指導價的,應當按相關規定執行,任何單位不得亂加價、亂收費。

  第十九條 物業服務企業按規定向業主收取了物業服務費的,其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。

  第二十條 物業服務企業應當定期在物業服務區域醒目位置公告共有部分收益的收支賬目。

  第二十一條 政府價格主管部門對物業服務實行定價成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。政府價格主管部門應當根據物業服務成本的變動情況,及時調整物業服務收費指導價。

  第二十二條 利用住宅小區內經建設規劃許可建成的未出售的機動車停放場所,提供機動車輛停放服務的,其收費標準由市(設區市)、縣(市)價格主管部門制定。

  第二十三條 機動車輛停放占用住宅小區內的公共道路、公共場地的,可以向車主收取場地占用費,場地占用費收入歸全體業主所有。

  成立業主大會的普通住宅小區,由業主大會決定是否收取并確定場地占用費標準及收入的用途等;業主大會委托物業服務企業管理機動車停放秩序的,可通過合同約定物業服務企業報酬水平等。

  未成立業主大會提供前期物業服務的普通住宅小區場地占用費由市(設區市)、縣(市)價格主管部門制定政府指導價,其收入主要用于住宅小區的公共設施、公共設備、公共場地(道路)的維護、改造等。由物業服務企業提供機動車停放秩序管理等服務的,物業服務企業可以從場地占用費收入中獲取一定的報酬,具體標準由市(設區市)、縣(市)價格主管部門確定。

  物業服務企業應將場地占用費收入單獨建賬、單獨核算,并向全體業主定期公布實際收入與支出情況,接受業主大會或業主的質詢。

  業主對車輛或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定看管責任、看管費用等。

  第二十四條 業主對房屋進行裝修,應當在室內裝飾裝修工程開工前,向物業服務企業告知,通過約定或以協議的方式確定雙方的權利、義務、責任及損壞公共財產的賠償辦法。也可以與房屋裝修施工方協商簽訂遵守房屋裝修注意事項的書面協議,要求施工方就履行協議提供擔保。

  房屋裝修期間產生的建筑垃圾應由業主自行清運,需要委托物業服務企業清運的,由雙方協商確定費用。

  第二十五條 未經價格主管部門批準,物業服務企業不得收取各種類型押金、保證金等擔保性費用。物業服務企業不得向進入住宅小區內為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

  第二十六條 房屋的承租人或房屋的實際使用人同業主約定由承租人、使用人自行繳納物業服務收費的,按本辦法執行。

  第二十七條 對社會反應強烈,明顯不合理的物業服務收費,當地價格主管部門應當及時糾正;當地價格主管部門未及時糾正的,上級政府價格主管部門應當責令其改正,并通報批評。

  第二十八條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:

  (一)超出政府指導價亂收費的;

  (二)未按約定的服務等級,自行減少服務內容,或降低服務質量變相提高收費標準的;

  (三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

  (四)強制服務或變相強制服務并收費的;

  (五)違反規定收取保證金、押金,或以保證金、押金等形式變相收費的;

  (六)不按規定實行明碼標價的;

  (七)其他違反價格法律、法規規定的行為。

  第二十九條 價格主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的,由上級價格主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。

  第三十條 本辦法由自治區發展和改革委員會會同住房和城鄉建設廳負責解釋。

  第三十一條 本辦法自2016年9月1日起執行?!蛾P于印發<新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法>的通知》(新發改法規〔2012〕3088號)同時廢止。


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